Baux commerciaux

Le bail commercial est un contrat de location qui lie un propriétaire de murs (le bailleur) à un propriétaire d’un fonds de commerce ou fonds artisanal (le preneur ou locataire).

La démarche ci-dessous présente le cadre règlementaire du bail commercial en Nouvelle-Calédonie.

Qui est concerné ?

Les personnes physiques ou morales, exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale, et cherchant à louer ou à changer de local commercial.

Conditions

Le locataire d’un bail commercial doit être immatriculé au RCS ou au RM et il ne peut exercer dans le local que l’activité ou les activités autorisées dans le bail.

De plus, toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf lorsqu’une clause du bail l’autorise, ou, lorsque le propriétaire donne son accord ultérieurement (par lettre ou avenant au bail par exemple).

Formalités

Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence. Il est établi entre le bailleur et le preneur pour :

  • définir les droits et obligations des parties (propriétaire / locataire) ;
  • préciser les biens loués et leurs usages.

Dans les trois mois suivants la signature du contrat par les deux parties, le contrat de bail commercial doit être déposé par le preneur à la direction des services fiscaux (DSF) pour enregistrement. Cet enregistrement permettra aux parties d’être éligibles au bénéfice du dispositif fiscal lié aux baux commerciaux.

Durée du bail

Le contrat de bail commercial est conclu pour une durée minimum légale de neuf ans, mais le locataire peut le résilier à la fin de chaque période triennale en prévenant 6 mois avant le propriétaire.

Montant du loyer

Le montant du loyer est fixé librement dès le départ par accord entre les parties, de même que sa périodicité et son mode de paiement. Il est conseillé de prendre en compte la situation du local, le quartier et ses perspectives d’évolution, les loyers des locaux équivalents.

La révision du loyer peut être annuelle (conventionnelle) ou triennale (révision légale) selon les termes fixés. Elle ne peut excéder l’évolution de l’index du bâtiment de Nouvelle-Calédonie BT21. Cet index est calculé et publié chaque mois sur le site de l’ISEE.

Renouvellement du bail

Il existe deux possibilités de procédure pour le renouvellement :

  • soit le propriétaire fait délivrer un congé par huissier au moins 6 mois avant la fin du bail avec offre ou refus de renouvellement,
  • soit le locataire prend l’initiative de demander un renouvellement dans les 6 mois précédant la fin de son bail.

A défaut, le bail se poursuit par tacite reconduction.

Points d’attention

  • Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi.
  • La répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur doit figurer dans le contrat de bail. Les dépenses d'entretien et de réparations courantes sont en général à la charge du locataire et celles de grosses réparations à la charge du bailleur.

En savoir plus

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