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J'achète un logement

Mis à jour le 20/03/24

Acheter un logement est un projet complexe.

Préparation, financement, formalités administratives, impacts...

Cet article peut vous aider.

Comment préparer mon projet d'achat ?

J’évalue le marché immobilier en lisant les offres d’achats.
Je me renseigne auprès de professionnels pour bénéficier d’informations sur les biens à la vente.
Je visualise ma situation professionnelle et personnelle sur les années à venir pour me projeter sur la durée de mon achat immobilier (jusqu’à 25 années).
Je calcule le budget de mon projet en définissant mon budget maximum. Pour y parvenir, je prends en compte un potentiel apport personnel, ma capacité d’emprunt (calculée en fonction de mes charges et de mes revenus).
Je prends rendez-vous avec mon conseiller bancaire pour effectuer une simulation de prêt ou j’utilise un outil de calcul sur internet.
Je détermine le type de bien que je souhaite acheter en dressant une liste de mes critères et impératifs (surface du logement, nombre de pièces, emplacement géographique, appartement ou maison individuelle, logement neuf ou ancien, avec ou sans rénovations à faire, etc).

Je visite les biens qui m’intéressent sans me presser pour faire le meilleur choix.
Je cherche des biens immobiliers qui correspondent à mes besoins et à mon budget (annonces immobilières dans les journaux, sur internet (plateformes dédiées et réseaux sociaux), et dans les agences immobilières directement).
Je visite le bien à différents moments pour confirmer mon choix (jour, soir, weekend…).
L’achat peut se dérouler par l’intermédiaire d’une agence ou directement auprès d’un particulier.
Je fais estimer les travaux du bien que je veux acheter en veillant à ce qu’ils respectent mon budget.
Je me fais conseiller par un spécialiste du bâtiment si je le souhaite.
Je fais une offre d’achat.
Je négocie le prix si je constate des défauts qui nécessitent des travaux d’aménagement, avec si possible des devis à l’appui.

Je construis mon plan de financement en recherchant une solution adaptée à mon budget et à mes besoins.
Je vérifie si j’ai le droit à des prêts aidés (prêt à taux zéro, aide à l’accession à la propriété, aide à l'accession en province Nord,...).
Je prends rendez-vous dans les banques du territoire pour comparer les conditions des offres de crédit proposées (taux d’intérêt, durée du prêt, frais de dossier, option de crédit modulable, etc.).
Je peux faire appel à un courtier qui trouvera le financement le plus intéressant.
J’assure mon prêt bancaire en comparant plusieurs assurances (clauses et tarifs).

Je prévois les frais supplémentaires d’acquisition dans mon budget (frais de notaire, d’agence, de dossier, de garantie du crédit immobilier).
Les frais de notaire comprennent les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement et diverses taxes (d’une moyenne de 11% du prix d’achat, reversés aux services fiscaux).
Les personnes qui achètent un bien immobilier pour la première fois peuvent bénéficier du « régime du primo-accédant » (8% de frais de notaires au lieu de 11%). Elles doivent s’engager à faire de ce logement leur habitation principale pendant cinq ans.
Les frais d’agence sont généralement inclus dans les frais de notaire
Les frais de dossier servent à rémunérer la banque pour l'étude et le montage de votre dossier. Ces frais sont compris entre 1% et 1,5% du capital emprunté. Ils sont payés auprès de la banque à la finalisation du prêt. Ces frais sont différents selon les banques et sont négociables.
Les frais de garantie du crédit immobilier permettent à la banque de récupérer les fonds prêtés en cas de non-remboursement du prêt immobilier.
Ces garanties peuvent être une hypothèque sur le bien immobilier, un organisme de cautionnement (Crédit Logement, CEGC, etc.).

Le coût de la garantie est calculé en fonction du montant du capital emprunté (en pratique, comptez environ 1,5 % du montant du prêt).

Je choisis mon notaire ou je laisse le notaire du vendeur s’occuper du dossier.
Je signe le compromis de vente qui précède la signature de l’acte de vente.
Le compromis de vente doit contenir tous les « engagements » du vendeur relatifs au logement (travaux à effectuer avant la vente, etc.).
Je demande au vendeur la superficie du logement ainsi que le diagnostic technique et énergétique du logement.
S’il s’agit d’un logement en copropriété, je prends connaissance du règlement de copropriété, des procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, du montant des charges et des travaux votés.
S’il s’agit d’un logement individuel, je consulte le cadastre qui fixe les limites séparatives du terrain. Je me renseigne également au service de l’urbanisme de la mairie pour connaitre les éventuelles servitudes ou projets d’évolution du quartier.
Je signe l’acte de vente chez le notaire.
Le jour de la vente, l'acheteur paie le prix, le vendeur lui remet les clés et le bien change de propriétaire.

Le timing pour l’achat d’un logement est généralement le suivant :

T0 : signature du compromis de vente chez le notaire (en présence du vendeur) ;
T0 + 2 semaines : accord de la banque pour le prêt (attestation à envoyer au notaire et au vendeur) ;
T0 + 3 à 4 mois : signature de l’offre de prêt à la banque, signature de la vente effective chez le notaire (en présence du vendeur) et installation dans le logement.

L’accès à la propriété entraine des frais récurrents supplémentaires comme les taxes foncières (recouvrée indépendamment de l’IR), les travaux d’entretien du logement, éventuellement des frais de copropriété, les intérêts du prêt et l’assurance du prêt. Il vous faudra également prendre une assurance habitation.
De plus, dans la déclaration annuelle des revenus :

> vous devez déclarer que vous êtes propriétaire ;

> vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt payés dans l’année.