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Obligation du bailleur et du locataire

Mis à jour le 15/02/24

Dans le cadre de la location d’un bien, le bail (ou contrat de location) contient de nombreux articles précisant les rapports entre le bailleur et le locataire. Certains sont spécifiques à chaque location (description du local, montant du loyer, date d’entrée, etc.), tandis que d’autres, souvent regroupés sous un paragraphe « conditions générales » ou dans la seconde partie du contrat, régissent la location au quotidien et prévoient notamment ce qui se peut se passer au moment du départ.

La démarche ci-dessous présente les obligations du bailleur et du locataire dans le cadre de la location d’un bien en Nouvelle-Calédonie.

Qui est concerné ?

Les locataires ou futurs locataires d’un bien ainsi que les propriétaires qui louent ou souhaitent louer leur bien.

Obligations du bailleur

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum, et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Le bailleur doit aussi assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué (tranquillité).

Le propriétaire est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail (quittances de loyer, règlement de copropriété pour les logements en copropriété, justificatifs de charges établis par le syndic et servant de base pour définir le montant de la provision pour charges et la régularisation annuelle, etc).

De plus, le bailleur a l'obligation de délivrer un logement (loué vide ou meublé) en bon état. Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à la charge exclusive du bailleur. Il doit les faire réaliser sous réserve d'en informer le locataire dans les formes. Une réduction de loyer doit être prévue si les travaux excèdent un certain délai.

Lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux dont il a la charge, le locataire doit avertir le propriétaire lorsqu'un dommage apparaît.

Si malgré cet avertissement le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si, 2 mois après l'envoi de la lettre, le locataire et le propriétaire ne sont pas parvenus à un accord, ou si le propriétaire n'a pas répondu, le locataire peut saisir le greffe du tribunal.

Le juge peut en outre accorder au locataire des dommages et intérêts : Somme d'argent destinée à réparer le préjudice subi pour trouble de jouissance.

Obligations du locataire

Qu'il soit logé dans un logement social ou dans un logement privé (vide, meublé ou conventionné), le locataire doit respecter certaines obligations vis à vis de son bailleur :

Payer le loyer et les charges

Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. En général, ce paiement est mensuel. Si ce n'est pas le cas, il peut le demander au propriétaire.

Les charges locatives sont des dépenses payées initialement par le propriétaire mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire (exemples : consommations d’eau ou d’énergie, dépenses d’entretien et petites réparations des parties communes de l’immeuble, enlèvement des ordures ménagères, etc.)

Répondre des dégradations

Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d’une personne qu’il n’a pas introduite chez lui.

Prendre en charge l’entretien courant du logement

Le locataire effectue les réparations d’entretien courant (entretien du jardin, maintien en état de propreté des parties intérieures, raccords de peinture, remplacement des joints de robinet, etc.). Les réparations importantes, celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou un cas de force majeure, sont à la charge du propriétaire.

Ne pas transformer les lieux

Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements, sans l’accord écrit du propriétaire. Dans le cas contraire, lors du départ du locataire, le bailleur peut conserver le bénéfice des transformations sans l’indemniser ou il peut exiger la remise en état initial des lieux, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

S’assurer contre les risques locatifs

Le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion, etc.), auprès de la compagnie d'assurance de son choix. Le locataire justifie obligatoirement de cette assurance lors de la remise des clefs (attestation d'assurance), puis chaque année à la demande du bailleur.

Points d'attention

Un état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Ce document décrit l'état du logement et de ses équipements à l'entrée dans les lieux du locataire. Un nouvel état des lieux doit être dressé lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés.

En cas de litige, la comparaison de ces deux documents permet d'établir les responsabilités de chaque partie.

Afin de faciliter la comparaison et éviter les divergences d'interprétation, il est fortement recommandé d'illustrer les états des lieux d'entrée et de sortie par des photos.

En savoir plus

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter la page du site internet de l’association UFC Que Choisir Nouvelle-Calédonie traitant des clauses relatives à la location en Nouvelle-Calédonie.

Les dossiers de service-public.fr : obligations du bailleur et obligations du locataire.