J’achète un logement

Vous souhaitez devenir propriétaire en Nouvelle-Calédonie ? Pour vous lancer avec succès dans cette aventure, prenez le temps de découvrir toutes les options qui s'offrent à vous à chaque étape. C'est le meilleur moyen de réussir votre acquisition.

Préparation du projet d’achat

  • Faites-vous une idée du marché immobilier

Vous pouvez consulter les études publiées et vous faire conseiller par des professionnels qui vous fourniront des informations sur les biens à la vente dans la ville et le quartier où vous souhaitez acheter.

  • Projetez-vous dans l’avenir

Votre achat immobilier risque de vous endetter sur une longue période (jusqu’à 25 années) pendant laquelle de nombreux événements peuvent survenir. Vous devez donc vous poser un certain nombre de questions sur l’évolution de votre situation personnelle et professionnelle durant cette période.

  • Evaluez précisément votre budget

Vous devez définir le budget maximum que vous pouvez allouer à l’achat de votre logement, en prenant en compte un éventuel apport personnel (dans le cas où vous avez des économies que vous souhaitez investir dans le projet), ainsi que votre capacité d’emprunt (qui est fonction de vos revenus et de vos charges). Pour cela, vous pouvez prendre un rendez-vous avec votre conseiller bancaire pour faire une simulation de prêt ou utiliser un outil de calcul sur internet.

  • Déterminer le type de bien que vous souhaitez acheter

Avant de vous lancer dans la recherche, dressez d'abord une liste de vos critères et impératifs : surface du logement, nombre de pièces, emplacement géographique, appartement ou maison individuelle, logement neuf ou ancien, avec ou sans rénovations à faire, etc.

Recherche du bien

  • Visitez sans vous presser

Préparez-vous à consacrer du temps à la recherche du bien en visitant le plus de logements possible. Vous trouverez des annonces immobilières dans les journaux, sur internet (plateformes dédiées et réseaux sociaux), et dans les agences immobilières directement. Il n’est pas obligatoire d’avoir recours à une agence, l’achat peut aussi se dérouler de particulier à particulier.

  • Faites chiffrer les travaux

Vous devez évaluer les éventuels travaux à réaliser et vérifier que ces derniers rentrent dans le budget que vous vous êtes fixé. Pour cela, il est préférable d’être accompagné d'un spécialiste du bâtiment lorsque vous visitez le bien.

  • Faites une offre d’achat

Une fois que vous avez trouvé le logement que vous souhaitez acheter, vous pouvez essayer de négocier une remise sur le prix en pointant notamment les défauts du bien et le montant des travaux nécessaires.

Financement du bien

  • Elaborer votre plan de financement

Vous devez rechercher des solutions de financement adaptées à votre profil et à votre budget. Faites d’abord le tour des prêts aidés que vous pouvez obtenir (prêt à taux zéro, aide à l’accession à la propriété, Accession sociale aidée). Faites ensuite le tour des banques du territoire et comparez les conditions des offres de crédit proposées (taux d’intérêt, durée du prêt, frais de dossier, option de crédit modulable, etc.). Vous pouvez également faire appel à un courtier qui s’occupera de vous trouver le financement le plus intéressant.

  • Assurer votre prêt bancaire

Vous n’êtes pas obligé de choisir l’assurance proposée par la banque dans laquelle vous contractez votre prêt immobilier. Faites donc le tour de plusieurs assurances et comparez les clauses et les tarifs.

  • Appréhendez les frais supplémentaires d’acquisition à prévoir dans votre budget
  • les frais de notaire

Les frais de notaire englobent les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement et diverses taxes. Ces deux derniers sont reversés aux services fiscaux. Ils s’élèvent en moyenne à 11% du prix d’achat.  Les personnes qui font l’acquisition d’un bien immobilier pour la première fois peuvent bénéficier du « régime du primo accédant » en s’engageant à ce que le bien acheté soit leur résidence principale pendant cinq ans. Les frais de notaires s’élèvent alors en moyenne à 8% du prix d’achat (au lieu de 11%).

  • les frais d’agence

Dans le cas où vous passer par une agence immobilière pour l’acquisition de votre logement, les frais d’agences sont généralement calculés et inclus dans les frais de notaire.

  • les frais de dossier

Les frais de dossier visent à rémunérer la banque en contrepartie de l'étude et du montage de votre dossier. Ils sont proportionnels au montant du crédit immobilier, et généralement compris entre 1% et 1,5% du capital emprunté. Ils sont demandés par la banque à la finalisation du prêt, souvent au moment du déblocage de fonds. Le montant des frais de dossier de prêt immobilier diffère selon les banques et peut être négocié.

  • les frais de garantie du crédit immobilier

Lorsque la banque consent à faire un crédit à un acquéreur, en contrepartie, elle lui demande des garanties, et le plus souvent, cette garantie se traduit par une hypothèque sur le bien immobilier. Cependant, d’autres garanties que l’hypothèque sont possibles : la banque peut par exemple passer par un organisme de cautionnement (Crédit Logement, CEGC, etc.). La garantie permet à la banque, en cas de non-remboursement du prêt par l'emprunteur, de disposer de solutions rendant plus aisée la récupération des fonds qu'elle a avancés. Le coût de la garantie est calculé en fonction du montant du capital emprunté (en pratique, comptez environ 1,5 % du montant du prêt).

Passage chez le notaire

  • Choisissez votre notaire

Vous avez la possibilité de désigner un notaire pour se charger de l’achat ou alors vous pouvez laisser le notaire du vendeur s’occuper du dossier.

  • Signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente précède la signature de l’acte définitif de vente et engage les deux parties qui le signent. Le compromis de vente doit bien contenir tous les « engagements » du vendeur relatifs au logement (travaux à effectuer avant la vente, etc.).

Vous devez obtenir du vendeur la superficie du logement ainsi que le diagnostic technique et énergétique. S’il s’agit d’un logement en copropriété, prenez connaissance du règlement de copropriété, des procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, du montant des charges et des travaux votés. S’il s’agit d’un logement individuel, consultez le cadastre qui fixe les limites séparatives du terrain. Renseignez-vous également au service de l’urbanisme de la mairie pour connaitre les éventuelles servitudes ou projets d’évolution du quartier.

  • Signature de l’acte de vente

C'est la signature de l'acte de vente définitif qui scelle la vente du logement. Au moment de la signature chez le notaire, l'acheteur paie le prix, le vendeur lui remet les clés et le bien change de propriétaire.

Timing de l’achat

Le timing pour l’achat d’un logement est généralement le suivant :

  • T0 : signature du compromis de vente chez le notaire (en présence du vendeur) ;
  • T0 + 2 semaines : accord de la banque pour le prêt (attestation à envoyer au notaire et au vendeur) ;
  • T0 + 3 à 4 mois : signature de l’offre de prêt à la banque, signature de la vente effective chez le notaire (en présence du vendeur) et installation dans l’appartement.

Impacts de l’accession à la propriété

L’accès à la propriété entraine des frais récurrents supplémentaires tels que les taxes foncières (recouvrée indépendamment de l’IR), les travaux d’entretien de l’appartement ou de la maison, éventuellement des frais de copropriété, les intérêts du prêt et l’assurance du prêt. Il vous faudra également contracter une assurance habitation.

De plus, dans la déclaration annuelle des revenus :

  • vous devez déclarer que vous êtes propriétaire ;
  • vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt payés dans l’année.

En savoir plus

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter la rubrique « Achat d’un bien » de service-public.nc.

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