J’achète un logement

Vous souhaitez devenir propriétaire en Nouvelle-Calédonie ?  Pour vous lancer avec succès dans cette aventure, prenez le temps de découvrir toutes les options qui s'offrent à vous à chaque étape. C'est le meilleur moyen de réussir votre acquisition.

Préparation du projet d’achat

  • Faites-vous une idée du marché immobilier

Vous pouvez consulter les études publiées par les fédérations spécialisées, les réseaux, les notaires, etc. et vous faire conseiller par des professionnels qui vous fourniront des informations sur les prix, les biens à la vente dans la ville et le quartier du territoire dans lequel vous souhaitez acheter.

  • Projetez-vous dans l’avenir

Votre achat immobilier va vous endetter pour 15, 20 ou 25 ans. De nombreux événements peuvent se produire sur une si longue période. Vous devez vous poser un certain nombre de questions : Votre situation professionnelle est-elle solide ? Espérez-vous une progression constante de vos revenus ? Avez-vous l'intention d'avoir des enfants ? Le bien que vous convoitez est-il susceptible de pouvoir les accueillir ou devrez-vous en changer au bout de quelques années ?

Sachez qu’en règle générale, il ne faut jamais acheter pour moins de 5 ans. Cette durée peut passer à 8 ou 10 ans en fonction de la situation économique.

  • Evaluez précisément votre budget

Définir le budget que l’on peut consacrer à son achat de maison ou d’appartement est une étape importante.

Pour cela, vous pouvez prendre un rdv avec votre conseiller bancaire pour faire une simulation de prêt ou alors vous pouvez utiliser un outil de calcul de votre capacité d’emprunt sur internet. Cette dernière est fonction de vos revenus et de vos charges (autres crédits notamment).

De plus, avoir un apport personnel grâce à son épargne est très utile et permet de payer son logement avec un moins gros crédit immobilier.

  • Déterminer le type de bien que vous souhaitez acheter

Avant de vous lancer dans la recherche, dressez d'abord une liste de vos impératifs : surface du logement, nombre de pièces, emplacement géographique, appartement ou maison, neuf ou ancien, logement avec ou sans rénovations à faire, etc.

Pensez aussi aux éléments autres que l’emplacement, la superficie et la qualité du logement qui sont pour vous essentiels, et ceux qui sont pour vous un plus ou sans intérêt. Avec balcon, terrasse, jardin, parking, garage, ascenseur ?

Plus vous aurez préparé votre recherche et bien défini votre cible et moins vous perdrez de temps en recherches et visites inutiles.

Recherche et négociation du bien

  • Visitez sans vous presser

Préparez-vous à consacrer du temps à la recherche du bien en visitant le plus possible de logements. L’acquisition d’un bien immobilier ne doit jamais se faire dans la précipitation.

Vous trouverez un certain nombre de sites d’annonces immobilières sur internet. Ne négligez pas pour autant le bouche-à-oreille et les petites annonces locales.

Le recours à une agence immobilière n’est pas obligatoire, l’achat peut se dérouler de particulier à particulier.

  • Faites chiffrer les travaux

En règle générale, un bien ancien avec travaux est moins cher qu'un bien rénové ou neuf. Vous pourrez donc peut-être réaliser une bonne affaire, à condition de vérifier que les travaux à réaliser ne vous entraînent pas dans un gouffre financier. Mieux vaut visiter le bien accompagné d'un spécialiste du bâtiment ou d'un architecte.

  • Faites une offre d’achat

Lorsque vous repérez un bien qui correspond à votre recherche, en comparant avec ce qui se fait sur le marché, vous pouvez essayer de déterminer la marge de négociation sur votre achat immobilier. Vous pouvez également essayer de négocier une remise sur le prix en pointant les défauts de l’appartement ou de la maison, le montant des travaux nécessaires, etc.

N’hésitez pas également à faire des propositions plus basses que le prix annoncé, et cela sans même vous justifier. À vous de déterminer à partir de quel prix vous êtes d’accord pour acheter ce logement !

Financement du bien

  • Soignez votre plan de financement

Rares sont les acquéreurs qui peuvent acheter sans crédit. Vous n'aurez sans doute pas le choix et devrez passer du temps à rechercher des solutions de financement adaptées à votre profil et à votre budget. Faites d'abord le tour des prêts aidés que vous pouvez obtenir (prêt à taux zéro, aide à l’accession à la propriété, Accession sociale aidée). Ensuite, ne vous contentez pas d'aller voir votre banquier, faites le tour des banques du territoire. Vous pouvez aussi vous adresser à un courtier qui se chargera de vous dénicher le meilleur financement.

Ci-dessous quelques éléments bons à savoir sur le crédit bancaire :

  • L’apport que vous allez pouvoir fournir augmentera vos chances d’obtenir un prêt et surtout de trouver un bon taux d’intérêt.
  • Emprunter raisonnablement ! Vous ne devez pas dépasser 33% d’endettement par rapport à vos revenus, sauf si vous avez de gros revenus qui vous laissent un reste à vivre important. Faites le point sur vos crédits en cours et sur vos revenus et calculer le montant des mensualités que vous pourrez supporter. Attention à conserver un "reste pour vivre" suffisant. Être propriétaire de son logement c’est bien mais il faut pouvoir continuer à vivre correctement avant tout.
  • La domiciliation de revenus est généralement obligatoire dans la banque dans laquelle vous allez contracter le prêt. Par conséquent, si vous choisissez d’emprunter dans une autre banque que la vôtre, vous devrez probablement transférer vos comptes dans cette même banque. Le dispositif de « mobilité bancaire » permettra de faciliter le changement de banque.
  • Vous devrez constituer un « dossier d’emprunt » pour la banque. Les pièces demandées sont les suivantes : le dernier avis d’imposition, les 3 derniers bulletins de salaires, les 3 derniers relevés bancaires, la carte d’identité, un justificatif de domicile, des justificatifs de crédits en cours le cas échéant. Selon votre profil, des pièces spécifiques peuvent être demandées en plus.
  • Le crédit proposé par la banque peut être soit fixe soit modulable. Dans le cas d’un crédit modulable, vous pouvez décider, chaque année, d’augmenter vos échéances. Cela peut permettre de raccourcir la durée du prêt et de diminuer le montant des intérêts.
  • Faites aussi jouer la concurrence pour l’assurance de votre prêt

L’assurance décès invalidité du prêt immobilier est obligatoire. En revanche, certaines assurances restent facultatives comme la garantie revente ou l’assurance-chômage.

Il y a de nombreuses économies à faire en cherchant le meilleur taux pour votre assurance de prêt. En effet, vous n’êtes pas obligé de prendre celle proposée par la banque qui vous fait le crédit. Autant faire jouer la concurrence pour obtenir une meilleure assurance de prêt.

  • Appréhendez les frais supplémentaires d’acquisition à prévoir dans votre budget
  • les frais de notaire

Les frais de notaire englobent les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement et diverses taxes. Ces deux derniers sont reversés aux services fiscaux. Ils s’élèvent en moyenne à 11% du prix d’achat.  Les personnes qui font l’acquisition d’un bien immobilier pour la première fois peuvent bénéficier du « régime du primo accédant » en s’engageant à ce que le bien acheté soit leur résidence principale pendant cinq ans. Les frais de notaires s’élèvent alors en moyenne à 8% du prix d’achat (au lieu de 11%).

  • les frais d’agence

Dans le cas où vous passer par une agence immobilière pour l’acquisition de votre logement, les frais d’agences sont généralement calculés et inclus dans les frais de notaire.

  • les frais de dossier

Les frais de dossier visent à rémunérer la banque en contrepartie de l'étude et du montage de votre dossier. Ils sont proportionnels au montant du crédit immobilier, et généralement compris entre 1% et 1,5% du capital emprunté. Ils sont demandés par la banque à la finalisation du prêt, souvent au moment du déblocage de fonds.

Le montant des frais de dossier de prêt immobilier diffère selon les banques et peut être négocié.

  • les frais de garantie du crédit immobilier

Lorsque la banque consent à faire un crédit à un acquéreur, en contrepartie, elle lui demande des garanties, et le plus souvent, cette garantie se traduit par une hypothèque sur le bien immobilier. Cependant, d’autres garanties que l’hypothèque sont possibles : la banque peut par exemple passer par un organisme de cautionnement (Crédit Logement, CEGC, etc.).

La garantie permet à la banque, en cas de non-remboursement du prêt par l'emprunteur, de disposer de solutions rendant plus aisée la récupération les fonds qu'elle a avancé.

Le coût de la garantie est calculé en fonction du montant du capital emprunté (en pratique, comptez environ 1,5 % du montant du prêt).

Passage chez le notaire

  • Choisissez votre notaire

En l'absence de notaire de famille, on se laisse généralement guider par le notaire du vendeur. Mais sachez que vous pouvez parfaitement demander à un notaire de se charger de l'achat. Dans ce cas, deux notaires seront en présence. L'un qui se chargera des intérêts du vendeur, l'autre qui s'occupera des vôtres. Quel que soit le cas de figure, sachez que cela ne vous coûtera pas plus cher, les deux notaires se partageant les honoraires.

  • Signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente précède la signature de l’acte définitif de vente et engage les deux parties qui le signent. Le compromis de vente doit bien contenir tous les « engagements » du vendeur relatifs à l’appartement (travaux à effectuer avant la vente, etc.).

Vous devez obtenir du vendeur la superficie du logement ainsi que le diagnostic technique et énergétique.

De plus, avant de signer le compromis de vente, s’il s’agit d’un logement en copropriété, vous devez prendre connaissance du règlement de copropriété, des procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, du montant des charges et des travaux votés.

Pour un logement individuel, consultez le cadastre qui fixe les limites séparatives du terrain.

Renseignez-vous au besoin au service de l’urbanisme de la mairie pour connaitre les éventuelles servitudes, ou projets dévolution du quartier.

  • Signature de l’acte de vente

C'est la signature de l'acte de vente définitif qui scelle la vente du logement. Au moment de la signature chez le notaire, l'acheteur paie le prix, le vendeur lui remet les clés et le bien change de propriétaire.

Timing de l’achat

Le timing pour l’achat d’un logement est généralement le suivant :

  • T0 : signature du compromis de vente chez le notaire (en présence du vendeur)
  • T0 + 2 semaines : accord de la banque pour le prêt (attestation à envoyer au notaire et au vendeur)
  • T0 + 3 à 4 mois : signature de l’offre de prêt à la banque, signature de la vente effective chez le notaire (en présence du vendeur) et installation dans l’appartement

A noter qu’un délai minimum légal de 11 jours (« rétraction ») doit être respecté entre la réception de l’offre de prêt de la banque (courrier postal) et la signature de l’offre de prêt à la banque.

Impacts de l’accession à la propriété

L’accès à la propriété entraine des frais récurrents supplémentaires tels que les taxes foncières (recouvrée indépendamment de l’Impôt sur le Revenu), les travaux d’entretien de l’appartement ou de la maison, éventuellement des frais de copropriété, les intérêts du prêt et l’assurance du prêt. Il vous faudra également contracter une assurance habitation.

De plus, dans la déclaration annuelle des revenus :

  • vous devez déclarer que vous êtes propriétaire ;
  • vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt payés dans l’année (votre banque vous envoie chaque année le tableau d’amortissement).

En savoir plus

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter la rubrique « Achat d’un bien » de service-public.nc.

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