J’achète un logement en Nouvelle-Calédonie

• 🏡 Je définis mes besoins :
• Je réfléchis à ce que je veux : appartement ou maison (surfaces intérieures et extérieures, nombre de pièces dont j’ai besoin) ;
• Localisation (quartier, province) ;
• Logement neuf ou ancien ;
• J’évalue le marché immobilier en lisant les offres d’achat ;
• Je me renseigne auprès de professionnels pour bénéficier d’informations sur les biens à la vente ;
• Je visualise ma situation professionnelle et personnelle sur les années à venir pour me projeter sur la durée de mon achat immobilier (jusqu’à 25 années) ;

• 💰 J'évalue mon budget :
• J’épargne une somme dédiée à mon projet d’achat pour contribuer aux frais divers (notaire, travaux) ;
• Je définis la somme que je peux emprunter (calculée en fonction de mes charges et de mes revenus) :
• Je peux faire, seul, une simulation d’emprunt en ligne (si je connais les taux d’intérêt en vigueur) ; 
• Je dois prendre rendez-vous auprès de mon conseiller clientèle, pour faire le point sur mes capacités d’emprunt auprès de ma banque ;
• Je peux contacter le Fonds Social de l’Habitat (FSH) pour éventuellement bénéficier d’une aide au financement ;
• Je peux contacter le dispositif LAPS de la province Sud pour une aide à la construction (projet de construction neuve) ;
• Je peux consulter le dispositif AFAPS pour une aide à l'accession à la propriété en province Sud.

• 🔎 Je consulte les annonces :
• Agences immobilières ;
• Sites d’annonces et réseaux sociaux ;
• Organismes publics comme la SIC, la SEM Sud Habitat ou le FSH ;
• La province Sud propose également une aide pour la construction d’une villa type “clé en main”. Il s’agit du projet Logement Aidé en province Sud (LAPS).

• 👁️ Je prends rendez-vous et je visite les logements :
• Je vérifie l'état général du bien ;
• J'estime les rénovations si nécessaire. Je peux me faire aider par un professionnel du secteur du BTP pour estimer la faisabilité et les coûts des travaux nécessaires ;
• Je peux demander une seconde visite à un moment différent (weekend, début de soirée…) pour confirmer mon choix ;
• S’il s’agit d’un appartement, je prends connaissance du règlement de copropriété et je consulte les procès verbaux des trois dernières assemblées générales afin de prendre en compte le montant des charges régulières et les éventuels futurs travaux qui ont été votés et dont je devrai assumer ma part ;
• S’il s’agit d’une villa, je consulte le cadastre qui répertorie les données du terrain ;
• Je consulte également le plan d’urbanisme de la ville où se situe le logement pour connaître l’existence de servitudes mais aussi les projets d’aménagement du quartier concerné. Le PUD est consultable sur le site de la commune ou directement auprès de la mairie s’il n’est pas disponible sur Internet. 

• 🤝Je fais une offre d’achat :
• Si un logement me plaît, je propose un prix au vendeur ;
• L’achat peut se dérouler par l’intermédiaire d’une agence ou directement auprès d’un particulier ;
• Je peux éventuellement négocier le prix d’achat, selon les prix du marché, par comparaison avec d’autres logements dans le même quartier, selon les travaux nécessaires…. 

• 💼 Je compare les conditions de prêts immobiliers :
• Je consulte plusieurs banques pour trouver la meilleure offre.
• En général, il s’agit du meilleur taux d’emprunt, mais attention il peut y avoir des subtilités, notamment au sujet des garanties et taux d’assurances emprunteur obligatoires.;
• Je peux passer par un courtier pour qu’il étudie, me conseille et m’aide dans les démarches bancaires et assurances. 

• Je vérifie mon éligibilité aux aides :
• Prêt à taux zéro ;
• Le dispositif LAPS de la province Sud pour une aide à la construction ; 
• Aide à l’accession à la propriété (AFAPS) en province Sud ;
• Aides de la Province Nord et des Îles : je consulte les sites de la Province Nord et des Îles Loyauté.

• 🧾 J’anticipe les frais annexes :
• Frais de notaire : ils comprennent les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement et diverses taxes (d’une moyenne de 11% du prix d’achat, reversés aux services fiscaux). 
• Cas particulier : les personnes qui achètent un bien immobilier pour la première fois peuvent bénéficier du “régime du primo-accédant” (environ 8% de frais de notaire au lieu de 11%). Ce régime ne s’applique que sur les 10 ares de terrain si celui-ci a une superficie supérieure et dans la limite des plafonds et de la typologie du logement acheté (cf article Lp.281 du code des impôts de la Nouvelle-Calédonie consultable sur www.juridoc.gouv.nc.
• Les acheteurs doivent cependant s’engager à faire de ce logement leur habitation principale pendant cinq ans, autrement dit ne pas le mettre en location. Autrement dit, le logement acquis doit être ma résidence effective et habituelle et ne peut être mis en location (même temporairement) pendant 5 ans. 
• Frais de dossier bancaire : ils servent à rémunérer la banque pour l’étude et le montage de mon dossier. Ces frais sont compris entre 1% et 1,5% du capital emprunté. Ils sont payés auprès de la banque à la finalisation du prêt. Ces frais sont différents selon les banques et sont négociables ;
• Frais d’agence immobilière : ils sont généralement inclus dans les frais de notaire ;
• Coût de l’assurance emprunteur : cette assurance peut être souscrite auprès de ma banque, ou souscrite chez une compagnie d’assurance différente pourvue que la banque accepte la délégation d’assurance ;
• Frais de garantie du crédit immobilier et/ou d’hypothèque : ils permettent à la banque de récupérer les fonds prêtés en cas de non-remboursement du prêt immobilier. Ces garanties peuvent être une hypothèque sur le bien immobilier, un organisme de cautionnement (Crédit Logement, CEGC, etc.). Le coût de la garantie est calculé en fonction du montant du capital emprunté (en pratique, je compte environ 1,5% du montant du prêt) ;
• Coûts d’entretien du logement ;
• Coûts des travaux de réhabilitation selon le logement ;
• Frais de copropriété ;
• Contribution foncière (annuelle, effective l’année suivant l’achat) ; 
• Frais de déménagement.

Cette liste n’est pas exhaustive

• 📑 Le compromis de vente :
• Je signe un avant-contrat qui engage l’acheteur et le vendeur ;
• Cet acte scelle l’accord entre l’acheteur et le vendeur, dont les conditions de vente et le montant de la vente, mais également tous les "engagements" du vendeur relatifs au logement (travaux à effectuer avant la vente, etc.).
• Pendant la durée de ce compromis, le bien est "réservé". Il ne peut être vendu à une autre personne.
• Il existe des conditions suspensives à ce contrat.
• Cet acte est souvent payant, la somme versée sera déduite du prix de la vente définitive.

• Je peux demander au vendeur la superficie du logement , le diagnostic de performance énergétique du logement, mais aussi un diagnostic termites. A savoir que ces diagnostics représentent des coûts assez conséquents, le vendeur n’est en aucun cas obligé de les réaliser même s’ils représentent des garanties sur l’état du logement..
• En général la banque donne l'accord de prêt dans les quinze jours qui suivent la signature du compromis.
• L’attestation de prêt alors produite par la banque est à transmettre aux intéressés dans les plus brefs délais (agence immobilière chargée de la vente et/ou vendeur et/ou notaire).
• Cette attestation signifie que je serai en mesure de financer ce bien, que le contrat de vente est a priori viable.

• 🖋️ L’acte de vente chez le notaire : 
• Une fois le prêt accordé, je signe l’acte d’achat et je deviens propriétaire ;
• En général, la signature a lieu dans les trois à quatre mois qui suivent la signature de l’offre de prêt ;
• Dès la signature de l’acte de vente, le vendeur doit me remettre immédiatement les clés du logement. 

• 🗓️Le timing de l’achat :
• Le timing pour l’achat d’un logement est généralement le suivant :
• T0 : signature du compromis de vente chez le notaire (en présence du vendeur) ;
• T0 +2 semaines : accord de la banque pour le prêt (attestation à envoyer au notaire et au vendeur) ;
• T0 + 3 à 4 mois : signature de l’offre de prêt à la banque, signature de la vente effective chez le notaire (en présence du vendeur) et installation dans le logement.

• 👌 Je fais l'état des lieux : 
• Je vérifie que tout correspond à ce qui a été convenu ;
• Je souscris une assurance habitation pour protéger mon logement et mes biens.

• 🔌 Je transfère mes abonnements 
• Eau et électricité ;
• Internet et téléphonie ;
• Service des déchets ;
• Changement d'adresse (banque, assurance, impôts).

• 📬Je mets à jour mon adresse auprès de mes organismes :
• Banque, assurance, impôts…
• Je signale mon changement auprès de ma mairie pour changer mon bureau de vote.

• Si je suis primo-accédant, je peux bénéficier d’exonérations fiscales et d’aides supplémentaires : Lire cet article Prêt à taux zéro | service-public.nc ;
• Je consulte un notaire pour connaître toutes les particularités liées au logement que je souhaite acheter ;
• Quand je deviens propriétaire, je dois déclarer mon bien dans ma déclaration annuelle de ressources aux services fiscaux. Je peux déduire les intérêts d’emprunt annuels. Je devrai payer un impôt foncier.